Документы из ЕГРЮЛ

Мы помогаем получить справки ЕГРЮЛ из налоговой в Москве и МО, с регистрацией квартир, земельных участков. Если вам нужна регистрация, для нее нужен кадастровый паспорт либо технический (перепланировка помещения). Обращайтесь! Подробнее »

Оформление наследства и его регистрация

Чтоб переоформить квартиру по наследству, необходимо обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела и выдачи запросов на получение документов из БТИ. Мы помогаем оформить наследство на квартиру, собрать необходимые документы регистрации. Подробнее »

Срок действия справки

Срок действия выписки из Единого государственного реестра. Подробнее »

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт является обязательным документом при регистрации прав, на основании которого вносятся сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Подробнее »

 

Инвентаризация сведений государственного кадастра недвижимости

Инвентаризация сведений государственного кадастра недвижимости

В 1990 г. в Российской Федерации началось осуществление земельной реформы, в ходе которой были введены различные виды собственности и пользования землей, плата за землю. Политика государства в этот период была направлена на скорейшее создание класса собственников земельных участков. Поэтому главные усилия были сосредоточены на оформлении юридических документов по их передаче и удостоверению прав. Массовое межевание земельных участков с целью получения достоверных данных о местоположении, площадях земельных участков, об отсутствии споров в отношении прохождения границ перед подготовкой документов не проводилось.

Разграничение земель на собственность федеральную, субъектов Федерации и муниципальную в этот период не выполнялось. В этой связи, сведения о местоположении границ земельных участков в подавляющем большинстве случаев отсутствовали. Лишь в 2000 г. законом «О государственном земельном кадастре» была установлена обязанность проведения межевания земельных участков, подготовки документов, содержащих информацию о координатах поворотных точек, их представления для производства кадастрового учета и выдача гражданам кадастрового паспорта земельного участка. По этим причинам в настоящее время в государственном кадастре недвижимости (ГКН) отсутствуют сведения о местоположении границ половины учтенных земельных участков.

Помимо этого, имеющаяся в ГКН информация о координатах характерных точек границ земельных участков содержит большое количество кадастровых ошибок. Причинами наличия последних являются различные факторы: низкая плотность и недостаточная для ведения кадастра точность пунктов государственной геодезической сети, отсутствие методических документов, подробно описывающих технологию формирования земельных участков в соответствии с установленными требованиями к точности, низкие требования, установленные законодательством к лицам, желающим получить аттестат кадастрового инженера, недостаточная ответственность за допущенные ошибки.

В соответствии с действующим законодательством, внесение изменений в сведения ГКН об учтенном земельном участке, в том числе исправление выявленных при формировании новых земельных участков кадастровых ошибок, производится по заявлению правообладателя или уполномоченного им лица. Каких-либо требований, обязывающих правообладателя учтенного земельного участка заказывать выполнение повторных дорогостоящих кадастровых работ и вносить изменения в ГКН, не установлено. Таким образом, исправление кадастровых ошибок идет очень медленными темпами, а их наличие может служить причиной отказа в кадастровом учете образуемых земельных участков.

После вступления в силу закона «О государственном кадастре недвижимости», объединившего учет земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС), потребовалось определять положение на местности ранее учтенных ОКС. До этого такое требование отсутствовало, в связи с чем в государственном кадастре недвижимости не содержатся сведения о местоположении контуров учтенных зданий, строений, сооружений. Таким образом, в современных базах данных государственного кадастра недвижимости отсутствуют сведения о прохождении границ и местоположении контуров огромного количества учтенных объектов, а имеющаяся информация содержит значительное количество кадастровых ошибок. Дополнение данных ГКН недостающими сведениями, выявление и исправление кадастровых ошибок являются актуальными задачами.

Заявительный принцип внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, закрепленный в действующем законодательстве, показал свою неэффективность. Представляется, что наиболее правильным выходом из сложившейся ситуации было бы проведение кадастровых работ в отношении всех фактически используемых земельных участков, в том числе и всех учтенных, независимо от наличия или отсутствия в ГКН сведений о местоположении границ. Одновременно с этим, целесообразно провести кадастровые работы по разграничению государственной собственности на землю, а также определить местоположение учтенных объектов капитального строительства, выявить неучтенные здания, строения, сооружения и подготовить документы, необходимые для их внесения в ГКН.

По результатам выполненных работ, с учетом требований законодательства в отношении расхождения фактических площадей земельных участков и указанных в государственном кадастре недвижимости и едином государственном реестре прав (ЕГРП), следует внести изменения и дополнения в сведения как ГКН, так и ЕГРП. Таким образом, все без исключения объекты недвижимости будут учтены, обеспечена полнота и достоверность данных о них в государственном кадастре недвижимости и, соответственно, в реестре прав. Такой подход требует внесения изменений в законодательство в отношении порядка финансирования, сроков выполнения работ, порядка выбора исполнителей, требований к документам и лицам, имеющим право обращаться в орган кадастрового учета и регистрации прав для внесения дополнений и изменений, порядка уведомления правообладателей или фактических пользователей объектов.

Для реализации поставленных задач необходима разработка подробной технологии выполнения работ, причем технология должна быть единой для применения на всей территории государства. В ходе разработки технологии необходимо обосновать выбор систем координат, применение которых целесообразно для ведения государственного кадастра недвижимости; определить способы создания геодезического обоснования, методы и способы определения координат характерных точек объектов недвижимости, в зависимости от установленных требований к точности; разработать методические документы, подробно описывающие выполнение каждой технологической операции. В соответствии с действующим законодательством, ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется в системе координат, установленной для проведения геодезических и картографических работ. В настоящее время это плоская прямоугольная система координат в проекции Гаусса–Крюгера.

Стоит отметить, что в соответствии с планами, с 1 января 2017 г. намечен переход в пространственную прямоугольную (геоцентрическую) систему координат. При этом если территориальное образование было далеко удалено от осевого меридиана, между параметрами объектов недвижимости в новой и старой координатных системах возникнет существенное расхождение, которое приведет к возникновению кадастровых ошибок при постановке на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков.

Геодезической основой кадастра являются государственная геодезическая сеть и опорные межевые сети. Исходными для создания межевых сетей являются пункты государственной геодезической сети. Требования к точности определения координат характерных точек земельных участков для различных категорий и расположенных на них объектов капитального строительства колеблются в пределах от 0,1 до 5 м. Наиболее высокие требования предъявляются к точности определения координат земельных участков, расположенных в городах, поселках, сельских населенных пунктах, на территориях садоводческих, дачных объединений граждан, — 0,1-0,2 м.

Результаты исследований показывают, что существующее геодезическое обоснование не удовлетворяет этим требованиям. Особенностью государственного кадастра недвижимости является то, что при его ведении должна быть обеспечена высокая точность определения площадей земельных участков и выноса на местность положения характерных точек в случаях уничтожения межевых знаков или возникновения споров в отношении прохождения границ. Для этого необходимо с высокой степенью точности знать расположение земельных участков друг относительно друга. Высокая точность взаимного положения может быть достигнута в случае сокращения количества ступеней геодезического обоснования. Это может быть достигнуто делением территории населенного пункта на части определенной площади (например, несколько кадастровых кварталов) и установлением для каждой из них своей локальной системы координат.

Необходимо учитывать, что расстояние от начала локальной системы координат до границы части не должно превышать 14 км. Положение локальной системы координат на местности задается парой точек, которые должны быть закреплены таким образом, чтобы была обеспечена их долговременная сохранность. Такой подход позволит, в зависимости от размера населенного пункта, садоводческого или дачного поселка, либо отказаться от создания геодезического обоснования, либо существенно сократить количество его ступеней и, тем самым, повысить точность определения взаимного положения характерных точек земельных участков и контуров объектов капитального строительства. В случае необходимости создания геодезического обоснования могут применяться традиционные геодезические способы, метод спутниковых определений или их сочетание.

С учетом большого объема кадастровых работ на территории государства, который необходимо выполнить за возможно более короткий срок и с наименьшими финансовыми затратами, для определения местоположения границ объектов недвижимости целесообразно применять дистанционные способы получения информации о местности в сочетании с фотограмметрическим методом их обработки. Такой подход объясняется тем, что именно фотограмметрический метод позволяет получить высокую точность определения взаимного положения точек. Кроме этого, построение фотограмметрических моделей в локальных системах координат позволит свести к минимуму влияние погрешностей в координатах опорных точек. Точность результатов может быть повышена введением в алгоритм обработки дополнительных условий, отражающих принадлежность точек элементов границ земельных участков прямым линиям.

Предварительные результаты исследования точности показали, что использование космических снимков, размещенных в открытом доступе, позволяет получить координаты характерных точек границ земельных участков с погрешностью 0,22 м. С высокой степенью вероятности можно предположить, что точность результатов будет выше при использовании аэрофотоснимков или космических снимков высокого разрешения. Применение фотограмметрического метода позволит сократить объемы полевых работ. Последние будут заключаться в формировании локальных систем координат, создании геодезического обоснования для построения фотограмметрических моделей, определении координат характерных точек объектов недвижимости, не изобразившихся на снимках, и согласовании с собственниками и пользователями прохождения на местности границ земельных участков.

Одновременно с определением местоположения границ объектов недвижимости целесообразно составлять ортофотопланы территорий, которые повысят информативность сведений кадастра и удобство их восприятия. Использование для получения информации о прохождении границ и составления топографических планов одних и тех же исходных данных позволит избежать нестыковок, возникающих при наложении графической базы ГКН на имеющиеся картографические материалы. Поставленные задачи могут быть реализованы при обеспечении совместного финансирования работ органами государственной власти и местного самоуправления. В противном случае не удастся обеспечить полноту и достоверность сведений кадастра на всей территории Российской Федерации.

С учетом специфики применения фотограмметрического метода для выполнения работ должны быть привлечены специализированные организации, оснащенные соответствующим оборудованием и располагающие квалифицированными кадрами. К выполнению полевых работ целесообразно привлечь наиболее грамотных кадастровых инженеров, владеющих современными геодезическими технологиями и практическим опытом по согласованию границ объектов недвижимости.

Профессор, доктор техн. наук В.Г. Колмогоров,
Член-корр., доктор эконом. наук Ю.А. Новоселов,
Доцент, кандидат техн. наук Е.И. Аврунев,
Доцент А.Э. Труханов