Федеральной целевой программой «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» (2014-2019 гг.) и проектом Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» предусмотрено создание единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этот реестр должны войти как сведения об объектах недвижимости (ГКН), так и о правах (ЕГРП). Сейчас, для того чтобы сопоставить записи двух реестров между собой, используется общий идентификатор — кадастровый номер. При этом подраздел I ЕГРП «Описание объекта недвижимого имущества» фактически содержит сведения ГКН.

Сопоставление записей двух реестров получило название «гармонизации» сведений. C 1 января 2013 г. сведения об объектах капитального строительства были переданы в государственный кадастр недвижимости. С этой же даты Росреестром непрерывно выполняется верификация и гармонизация сведений об объектах капитального строительства.

В процедуре сопоставления и кадастровых работах с объектами капитального строительства встречаются определенные сложности, связанные с особенностями передачи сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Передача осуществлялась в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 1) «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости». Само понятие «ранее учтенный объект недвижимости» подразумевает, что сведения о нем возникли в государственном кадастре недвижимости на основе более ранних данных других реестров — ЕГРП или технической инвентаризации. Для постановки на кадастровый учет ранее учтенного объекта недвижимости достаточно использовать данные хотя бы одного из этих реестров. Отсюда и основная проблема — данные технической инвентаризации часто не соответствуют данным ЕГРП.

Так, в кадастр попали объекты, зарегистрированных прав на которые нет ни у кого. В большей степени это коснулось помещений, так как сведения о них могли включаться в ГКН на основании технического паспорта здания. Например, вместо конфигурации помещений, описанных в ЕГРП, в кадастр недвижимости заносились целиком этажи (фото 1). При этом осуществить кадастровый учет помещения в соответствии с зарегистрированными правами нельзя, так как в соответствии с Законом о кадастре местоположение помещений не может совпадать. Возникает проблема — права на помещение, находившееся на кадастровом учете, невозможно зарегистрировать, а осуществить кадастровый учет в отношении помещения с зарегистрированными правами нельзя из-за возникающего пересечения.

Росреестром для решения этой проблемы разработана методика повышения качества сопоставимости данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и помещениях.

Для указанного случая методикой предусмотрено включать в ГКН, где уже есть запись из ОТИ, новый объект на основе записи из ЕГРП. В новой записи будет указан только кадастровый номер нового объекта (только что присвоенный), площадь, адрес и описание помещения из ЕГРП. При этом не указывается привязка к зданию, этаж, на котором расположено помещение. Не отображается план части этажа. Главная же проблема в таком случае — пересечение, попадание одних и тех же комнат в здании одновременно в состав разных помещений.

С одной стороны, после попадания в ГКН «правильного» помещения, достаточно аннулировать запись с объектом, переданным из ОТИ, однако, у такого подхода есть один существенный недостаток – вместо старого помещения, привязанного к зданию, новое, хоть и с правильными характеристиками, окажется «в воздухе»: его местоположение будет определяться только с точностью до кадастрового квартала. Есть и другие случаи: из ОТИ могут быть переданы сведения, соответствующие праву на помещение, с привязкой к зданию, но без привязки к праву. В таком случае нужно вносить кадастровый номер объекта в ЕГРП.

Отдельно стоит сказать про помещения, в которых была произведена перепланировка, данные о которой есть в ОТИ, но нет в ЕГРП. Таких помещений много, так как внесение изменений в ЕГРП по факту перепланировки, выявленной в результате технической инвентаризации, не носило обязательный характер.

В результате в ГКН оказалось множество помещений с планировкой и площадью, отличными от зарегистрированного права. Причем часто перепланировки не были оформлены в законном порядке. Сейчас, чтобы работать с такими объектами, в первую очередь, нужно подтвердить планировку документально. Всего без нарушений действующего законодательства для кадастровых работ в отношении помещений, переданных в ГКН из ОТИ или ЕГРП, возникло шесть различных отправных точек, алгоритм работ для каждой из которых уникален (фото 2).

Чаще всего правообладатель узнает об этом, только если соберется совершать какую-либо операцию или сделку со своим помещением. В таком положении правообладатель вынужден оперативно искать кадастровых инженеров, чтобы те подготовили технические планы на внесение недостающих данных в кадастр. Решением возникших проблем приходится заниматься кадастровым инженерам (кадастровые работы) и правообладателям помещений (оплата кадастровых работ). Кадастровая палата же не имеет ни технических возможностей, ни полномочий по корректировке сведений ГКН в части планировки помещения, а сопоставлением сведений сотрудники палаты вынуждены заниматься вручную.

В заключение можно сказать, что для успешного решения описанной проблемы сопоставления сведений об объектах капитального строительства необходимо четко разграничить роли правообладателя, кадастрового инженера и кадастровой палаты в приведении сведений о помещении в соответствие с действительностью.

С.А. Атаманов, С.А. Григорьев, А.Ф. Кораблин, З.С. Косаруков, М.С. Чуприн