Государственная кадастровая оценка призвана сформировать налогооблагаемую базу, являясь фундаментом налога на недвижимость, и, таким образом, достоверность ее результатов определяет справедливость начисляемых налогов. Однако механизм государственной кадастровой оценки вызывает множество споров в широкой массе общественности и требует корректировки.

Согласно ст. 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

К вышеперечисленным этапам необходимо добавить еще два, выработанных на практике: рассмотрение споров о результатах кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов. С принятием решения о проведении государственной кадастровой оценки все достаточно просто, и особых трудностей данный этап не вызывает. Проблемы начинаются уже на втором этапе — при формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В перечне указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

Согласно действующему законодательству формулировка о сведениях, необходимых для проведения кадастровой оценки, достаточно туманна. Стоит отметить, что именно качественные и количественные характеристики являются базисом ценообразующих факторов, от которых зависит величина кадастровой стоимости. При этом не следует забывать, что под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости. Вспомним, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Очевидно, что два жилых дома, имеющих сопоставимое местоположение, одной площади, но в разном состоянии будут отличаться в цене при продаже. Однако сведения о состоянии не содержатся в государственном кадастре недвижимости, соответственно, оценщику, выполняющему работы по государственной кадастровой оценке, сведения о состоянии не предоставляются. При проведении оценки состояние объекта недвижимости учитывается с помощью физического износа. Наиболее часто применяемыми на практике методами определения величины физического износа являются метод хронологического возраста и экспертный метод.

Экспертный метод позволяет Оценщику, опираясь на шкалу физического износа, определить его величину по состоянию объекта. Исходя из того, что информация о состоянии оценщику не предоставляется, а провести осмотр каждого объекта невозможно ввиду их большого количества, экспертный метод, по сути, не применим в рамках государственной кадастровой оценки.

Метод хронологического возраста базируется на отношении фактического возраста объекта, то есть промежутка времени с даты ввода в эксплуатацию до даты оценки, и его нормативного срока службы. Теоретически, данный метод вполне применим — год постройки указывается в перечне объектов, а исходя из назначения объекта, руководствуясь различными нормативными документами, оценщик может определить нормативный срок службы. Рассмотрим пример: два жилых дома построены в 1980 г., на сегодняшний день их хронологический возраст 34 года, а нормативный срок службы составляет 50 лет. Величина физического износа, определенная методом хронологического возраста, будет составлять 68%. Однако, если предположить, что в одном доме был проведен капитальный ремонт в 2010 г., и он выглядит как новый, а другой дом был заброшен и его состояние пришло в упадок, то их физический износ не может быть равен. Пользуясь экспертной шкалой определения физического износа, оценщик мог бы заключить, что физический износ дома с ремонтом составляет 30%, а физический износ заброшенного дома — 70%. Таким образом, разница составляет 40%.

Проанализируем, что такое 40% при проведении кадастровой оценки. Допустим, стоимость нового жилого дома составляет 2 млн руб., тогда 40% — это 800 тыс. руб.. Если в рамках государственной кадастровой оценки недвижимости какого-либо региона допущена такая погрешность хотя бы для тысячи домов, общая ошибка будет составлять 800 млн руб., а бюджет может недополучить 4 млн руб. в год. Таким образом, отсутствие в перечне объектов информации об их состоянии может оказывать существенное влияние на результаты оценки.

Еще одним отрицательным фактором является содержание ошибочных сведений в государственном кадастре недвижимости. Например, при оценке объектов капитального строительства в Ставропольском крае в 2012 г. площадь школы с кадастровым номером 26:12:022225:48 была указана 290 698 м2. В состав группы объектов капитального строительства общественного назначения входило 13 тыс. объектов, из которых школ было около 800 площадью до 10 000 м2. Логически очевидно, что значение площади 290 698 м2 для методика определения стоимости основана назначении площади, так как стоимость объекта рассчитывается путем умножения удельного показателя стоимости на площадь объекта. Таким образом, кадастровая стоимость данной школы составила более 3 млрд руб. Удивительно, что Постановление Правительства Ставропольского края от 11.10.2012 № 376-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 17 декабря 2011 года», которым утвержден данный результат, действует уже более двух лет, а кадастровая стоимость данного объекта до сих пор не оспорена и не изменена.

Для корректного проведения кадастровой оценки необходимо еще до начала оценочных работ анализировать информацию, содержащуюся в перечне на полноту и достоверность. Одной из мер может быть установление критериев проверки информации. Например, можно предположить, что типичная площадь школ в регионах от 200 до 10 000 м2, отобрать объекты, значение площади которых превышает установленные критерии и провести работы уточняющего характера по данным объектам, такие как: проверить отсутствие опечаток при внесении сведений в государственный кадастр недвижимости или иную базу (сравнить со значениями, указанными в правоудостоверяющих и правоустанавливающих документах); в случае отсутствия опечаток, во избежание повторения ошибок, допущенных в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, проверить документы БТИ; в случае, если в документах БТИ также указана величина, являющаяся сомнительной, провести техническую инвентаризацию объекта заново и получить достоверное значение.

Введение контролирующих мер на этапе формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, и внесения их характеристик будет способствовать снижению погрешностей в определении кадастровой стоимости и, соответственно, суммы налога на недвижимость.

А.М. Лелюхина,  М.А. Свительская