Правильная оценка стоимости земель способствует функционированию и развитию современного общества и экономики государства. Для эффективного управления земельными ресурсами и связанными с ними объектами недвижимости, а также проведения рациональной земельной и налоговой политики и сделок с землей необходима объективная и достоверная оценка земельных участков.

Землями населенных пунктов, согласно ст. 83 Земельного Кодекса РФ, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Чтобы кадастровую выписку земельного участка, необходимо выполнить государственную кадастровую оценку земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, предусматривающих:

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение и опубликование результатов определения кадастровой стоимости, внесение их в государственный кадастр недвижимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Кадастровая оценка земель используется в целях налогообложения недвижимости; установления ставок земельного налога и величины арендной платы; оценки эффективности существующего функционального использования территории; информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов для всех видов разрешенного использования. Кадастровая оценка земель проводится с учетом уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах населенных пунктов и иной информации об объектах недвижимости, площади земельного участка, вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка, а также факторов местоположения и окружающей среды.

Согласно «Строительным нормам и правилам», к объектам городской среды относятся проезды, бульвары, переулки, проспекты, площади, улицы, объекты водной среды, реки, каналы, протоки, мосты, путепроводы и тоннели.

Местоположение земельного участка сильно влияет на его стоимость, определяет доступность к общегородскому центру, объектам социально-бытового обслуживания и в первую очередь зависит от условий транспортной доступности.

Недостаток данной методики состоит в том, что при определении транспортной доступности она не учитывает наличие объектов городской среды, которые увеличивают временные затраты и затрудняют проход и проезд к тем или иным объектам. Решение этой проблемы будет способствовать более точному определению кадастровой стоимости земель поселений, что, безусловно, очень важно в связи с ростом не только спроса на земельные участки, но и их стоимости. Известно, что первая информация о готовящемся строительстве новых дорог к отдаленным территориям сразу увеличивает спрос и повышение цен на земельные участки в этом районе.

Автор: Т.А. Букалаева