В условиях становления и развития рыночных отношений как в России, так и во всем мире, особую важность приобретают вопросы регулирования земельных отношений. Земля перестала восприниматься исключительно как средство производства и источник материальных благ, она является объектом правоотношений и рыночного оборота.

В силу данного обстоятельства возникают новые приоритеты в управлении земельными ресурсами — уточнение налогооблагаемой базы и за счет этого повышение бюджетных доходов, привлечение инвестиций на рынок недвижимости, создание эффективной системы обеспечения прав и гарантий правообладателей объектов недвижимости, расположенных над / под / или на поверхности одного земельного участка. Интенсивное использование земельных ресурсов в крупных городах и центрах привело к проблеме четкого отображения объектов недвижимости на планово-картографическом материале и надлежащей регистрации правового статуса различных инженерных сетей, тоннелей (метро), мостов, эстакад, зданий над дорогами, сооружений на сваях и других многоуровневых зданий. Решению этих задач способствует создание 3D-кадастрового учета.

Зарубежные страны уже давно пришли к тому, что должна быть создана трехмерная модель регистрации объектов, позволяющая делить пространство на слои. На сегодняшний день во всем мире безусловным лидером в области внедрения технологий 3D-кадастра признан кадастр Нидерландов.

Нидерланды имеют небольшую площадь территории — 41,5 тыс. км². Рельеф страны в основном составляют прибрежные низменности, достаточно большие территории приращиваются за счёт морей. Четвертую часть Нидерландов занимают урбанизированные и густонаселенные территории. В России же земли населенных пунктов на 1 января 2010 г. составили лишь 1,1% общей площади страны.

Вопросы земельного права Нидерландов регулируются гражданским законодательством. По типу кадастровой регистрации Нидерланды относятся к системе регистрации документов (нотариальных актов), которая поддерживается одной организацией: Агентством кадастра, регистрации земель и картографии Нидерландов Kadaster (Кадастр) является независимой и материально полностью самостоятельной организацией, начиная с 1994 г. В отличие от России, где основными единицами кадастра являются земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства, в Нидерландах кадастровой регистрации подлежат только земельные участки. Правовой статус здания или строения можно узнать из прав, которые зарегистрированы на поверхностных участках. Нотариальный акт, необходимый для регистрации, может сопровождаться аналоговым изображением физического объекта, но данное условие не является обязательным.

В Нидерландах установить права на объекты недвижимости, содержащие 3D-компонент, возможно с помощью следующих ограниченных прав:

1. право суперфиций — наследуемое и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В Гражданском кодексе РФ данному виду права соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке;
2. право долгосрочной аренды;
3. сервитут.

Помимо вышеперечисленных прав, права на так называемую «многослойную собственность» (например, в жилом комплексе) могут быть установлены с помощью квартирных прав (apartment rights). Голландское законодательство устанавливает обязательные требования для определения трехмерных границ при регистрации помещений. В нотариальном акте, устанавливающем право на квартиру или помещение, должны содержаться поэтажные планы (рис. 1).

В настоящее время голландский Кадастр работает над улучшением доступа к поэтажным планам зданий. Ожидается, что в 2013 г. появится возможность получить отсканированные изображения планов сразу через кадастровую карту. Земельный участок жилого комплекса и контур здания отображаются на кадастровой карте только для справочных целей.

Подобно Нидерландам в нашей стране в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при постановке на кадастровый учет помещения поэтажные планы подлежат обязательному включению в технический план с указанием местоположения помещения.

При регистрации прав на здание его контур представляет собой замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций (стен) на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания к поверхности земли. В площадь не включаются арки, проезды в зданиях, пилястры, а также подземные конструктивные элементы (например, подземные парковки). В случаях, когда здание расположено на столбах (сваях), контур образуется проекцией внешних границ стен. При этом местоположение столбов (свай) не определяется.

В графической части технического плана здания проекция подземных элементов не отображается, однако, проекция надземных (например, галерей) показывается специальным условным знаком. Особое место в регистрации 3D-объектов и прав занимают инженерные сети. Эти сети часто пересекают несколько земельных участков и таким образом имеют, кроме высоты или глубины, собственный трехмерный характер.

С 2007 г. в Нидерландах регистрация прав на все типы кабелей и трубопроводов стала обязательной. При этом каждому объекту присваивается кадастровый номер. Контуры сетей могут включаться в топографический набор данных, который не является частью кадастровой карты. Таким объектам присваивают коды видимости. Если код видимости равен двум, то кабель или трубопровод невидим сверху.

В России коммуникации также подлежат государственному кадастровому учету. В кадастровую базу данных включаются координаты характерных точек контура на основании технического плана сооружения. В случае если сооружение является подземным, то его контур на земельном участке определяется как совокупность контуров только тех элементов, которые находятся на поверхности земли. Проекция подземных элементов отображается специальными условными знаками в графической части технического плана.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта кадастровым инженером определяются тип и значение основной характеристики сооружения. Для линейных объектов указывается протяженность, а для подземных сооружений — глубина залегания.

Для создания благоприятных условий с целью внедрения 3D-кадастра в Нидерландах разрабатываются пилотные проекты. С марта 2010 г. по июнь 2011 г. проводился пилотный проект по созданию трехмерной модели города Роттердама, в котором принимали участие Кадастр Нидерландов, Комитет по инфраструктуре пространственных данных, Комитет по геодезии, Министерство инфраструктуры и окружающей среды и более 65 частных, общественных и научных организаций.

Первым шагом при создании виртуальной модели Роттердама стало конвертирование карт в 3D-модели, далее были добавлены ортофотоизображения, предоставленные муниципалитетом города, затем вручную происходило наложение текстур. В итоге была построена объектно-ориентированная модель, которая дает гораздо больше возможностей, чем просто визуализация данных. По каждому объекту (земельному участку, зданию, помещению и т.д.) можно получить пространственную и административную информацию. Один из вариантов использования данной модели — это ее применение для введения 3D-кадастра.

В России также ведутся разработки в области трехмерного представления пространственных данных. Так, в 2010 г. стартовал проект по созданию 3D-ГИС Ульяновской области, основная задача которого — интеграция картографической, кадастровой, реестровой и иной пространственно-инфраструктурной информации различных ведомств. Как ожидается, данная система должна принести экономический эффект прежде всего за счет налоговых поступлений от обнаруженных неучтенных земель и строений, информации о которых нет в Росреестре.

В Московской области была разработана геоинформационная система для г. Дубны, заказчиком которой является администрация наукограда. Цель создания ГИС Дубны — это обеспечение администрации города и других руководителей муниципальных структур комплексной, достоверной и актуальной картографической информацией с возможностью ее всестороннего анализа для оперативного принятия управленческих решений.

С мая 2010 г. по июнь 2012 г. в Российской Федерации проводился российско-голландский проект «Создание модели трехмерного кадастра объектов недвижимости в России» на базе единственного пилотного региона — Нижегородской области. В данном проекте принимали участие Министерство экономического развития РФ, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральный кадастровый центр «Земля», Kadaster Нидерландов, Технологический университет Дельфта (TUD) и две частные голландские компании.

Согласно концепции российского 3D-кадастра, пилотный проект был разбит на пять этапов. Первый — связан с изучением российской нормативно-правовой базы и ее сопоставлением с организацией процессов получения, хранения и предоставления трехмерной кадастровой информации. Второй этап предполагал разработку модели получения, хранения и предоставления трехмерной кадастровой информации в России с использованием международного опыта. Следующий — третий этап посвящен созданию прототипа трехмерного кадастра. Наконец, в рамках последних двух этапов были подготовлены предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы с целью создания благоприятной правовой и организационной среды для использования информации трехмерного кадастра, а также разработаны программы обучения.

Для проекта были выбраны три типичных трехмерных объекта на территории Нижнего Новгорода. Объект 1 — здание Теледома (около телевизионной башни). В сумме в здании находятся 20 трехмерных единиц с десятью различными собственниками. Права различных пользователей записаны по отдельности в реестре прав. Имеются поэтажные планы. У данного объекта есть интересные выступы (один нависает над соседним участком, на котором расположен магазин, а другой над дорогой/тротуаром), также в нем находится подземная парковка (рис. 2).

Объект 2 — жилой комплекс, включающий семь помещений для нежилых целей и 88 квартир, из которых шесть в ипотеке. Подземная парковка и земельный участок находятся в долевой собственности. Данный комплекс являлся объектом незавершенного строительства.

Объект 3 — подземный газопровод среднего давления. Длина газопровода составляет 72,73 м, диаметр 50 мм. Он пересекает земельный участок, на котором расположен комплекс музейных зданий.

Разработанный прототип стал трехмерной визуализацией трех пилотных объектов и представляет собой разборную модель здания в 3D-представлении. В дальнейшем 3D-визуализация объектов будет доступна на публичной кадастровой карте. При работе с моделью можно рассмотреть отдельный этаж или помещение, выбрать помещения по определенному критерию (например: по виду права), увидеть расположение объектов рядом друг с другом. В целом, проект не имел целью перевести все имеющиеся в стране объекты в трехмерный вид, а только те, для которых это действительно необходимо. Впоследствии было проведено обучение, подготовлены инструкции и руководство по загрузке 3D-объектов в систему государственного кадастра недвижимости и на публичную кадастровую карту Росреестра.

В заключение следует отметить, что кадастровый учет обеих стран все еще осуществляется на основе двумерной карты. Однако законодательные основы РФ и Нидерландов не запрещают установление границ объектов недвижимости в 3D. В Нидерландах проводятся многочисленные работы по исследованию правовой, кадастровой и технической основы 3D-регистрации. В России, хотя и разрабатываются проекты по трехмерному представлению пространственных объектов и созданию 3D-моделей городов, наша страна идет по пути применения зарубежного опыта в области перехода к 3D-кадастру.

Возможности трехмерного кадастра представляют собой огромный интерес по управлению развитием территорий органами государственной власти и местного самоуправления, а также планированию и контролю производства многих хозяйственных работ (например, строительство, прокладка коммуникаций, производство ремонтных работ в системе жилищно-коммунального хозяйства). На современном этапе развития земельных отношений без преобразований в сфере кадастра объектов недвижимости, управления земельными ресурсами и землеустройства инновационная деятельность как в России, так и за рубежом не может осуществляться нужными темпами.

Аспирант И.И. Снежко