В настоящее время в России стоит достаточно актуально вопрос об объективности результатов кадастровой оценки земель, от которых зависит дальнейшее земельное налогообложение.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии только за 2018 г. судами было рассмотрено 6190 исков от физических и юридических лиц по оспариванию значений кадастровой стоимости земельных участков в субъектах Российской Федерации, из них в отношении 5164 исков требования были удовлетворены.

Ниже представлена диаграмма решений по судебным искам. Весомая часть судебных исков по оспариванию значений кадастровой стоимости основывается на том, что при ее определении оценщиком использовалась ошибочная исходная информация об оцениваемом объекте недвижимости и, как следствие, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную.

Как известно, в методологии оценки земель в России выделяются индивидуальная и массовая (кадастровая) оценки. Индивидуальная (рыночная) оценка выполняется для целей купли–продажи, дарения, передачи по наследству, передачи в залог и получения ипотеки и т.д., в то время как кадастровая оценка имеет фискальную функцию. Говоря о кадастровой оценке земель, необходимо отметить, что для ее выполнения используются подходы и методы, признанные в мире для индивидуальной оценки.

Законодательством РФ регламентируется вся оценочная деятельность в стране. Структура нормативно-правового регулирования оценочной деятельности представлена иерархическими уровнями документов: Конституция; Кодексы РФ (Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, Уголовный кодексы); Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральные стандарты оценки (ФСО); Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО); прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Так, Гражданский кодекс устанавливает виды прав на имущество, дает классификацию на движимое и недвижимое имущество, Налоговый кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества. Основным нормативным документом в этой области является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Этот документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения. Логическим развитием положений, заложенных в вышеуказанный закон, являются стандарты оценки.

В 2002 г. Постановлением Правительства от 06.07.2002 г. № 519 были утверждены первые из них, в настоящее время действуют шесть Федеральных стандартов оценки, охватывающих практически все аспекты оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки были разработаны c учетом Международных стандартов оценки (МСО) и устанавливают фундаментальные принципы, на основании которых осуществляется оценочная деятельность (принцип достоверности, достаточности, обоснованности, существенности, однозначности и проверяемости). Хотя и в преамбуле ФСО указано, что они разработаны с учетом международных стандартов оценки, но можно заметить значительные различия и расхождения. К примеру, в ФСО вообще не закреплено понятие «справедливая стоимость», в то время как в МСО такое понятие подразумевает сумму, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами.

Международные стандарты оценки при осуществлении оценочной деятельности в РФ могут использоваться только в рамках, не противоречащих федеральным стандартам оценки. Наряду с международными стандартами оценки российские оценщики учитывают и европейские стандарты (ЕСО). Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ЕСО, в то время как в ФСО она предусмотрена. Однако общие принципы, изложенные в ЕСО, могут применяться в России в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства в конкретной области не существует. Кроме того, в России разработаны методические указания по проведению государственной кадастровой оценки земель различных категорий (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли водного фонда, земли промышленности и иного специального назначения и др.) и видов целевого использования. Они в настоящее время носят рекомендательный характер, но в связи с отсутствием альтернатив оценщики повсеместно пользуются этими указаниями.

Если обратиться к ФСО № 4, то можно заметить, что согласно разделу I, п. 6 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. При этом в соответствии с разделом II, п. 9 оценщик вправе осуществлять самостоятельно выбор подходов, методов и моделей при определении кадастровой стоимости земель, но этот выбор должен быть обоснован. Использование компьютерного моделирования (моделей) для расчета кадастровой стоимости необязательно и осуществляется также по выбору оценщика.

Анализ нормативно-правовых основ показал, что результаты проведения государственной оценки и оформление кадастрового паспорта используются повсеместно государственными органами в различных направлениях их деятельности. Земельный кодекс РФ указывает на обязательное использование кадастровой стоимости земель для установления арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, либо для продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственникам зданий, строений и сооружений. В Налоговом кодексе РФ (часть 2) регламентировано применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы для целей налогообложения. В Федеральном законе №178-ФЗ от 21.12.2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» отмечено, что результаты проведения государственной кадастровой оценки используются для приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон №137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указывает на необходимость применения кадастровой стоимости земель для установления арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства; для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды и для операций, связанных со строительством и реконструкцией зданий, строений, сооружений, расположенных на участке. Кадастровая стоимость согласно ФСО № 4 представляет собой рыночную стоимость объекта недвижимости, установленную в процессе государственной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости, данное в ФСО № 4, показывает, что рост рыночной стоимости объектов недвижимости приводит к росту кадастровой стоимости, при этом, однако, размер налоговой ставки согласно налоговому кодексу не изменяется, что может привести к последствиям отрицательного характера как для налогоплательщиков, так и для государства. Важно отметить, что в большинстве случаев объектами операций, связанных с недвижимостью, участниками которых являются государство, налогоплательщики и другие физические и юридические лица, служат земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов и земельные участки предназначенные для промышленного строительства.

Кадастровая оценка городских земель, являясь массовой оценкой, одновременно выполняется на всей территории города с помощью определенного методического подхода, аспекты которого определяются кадастровой стоимостью земель населенных пунктов, изложенных в Методических указаниях, утверждённых приказами Росземкадастра (в настоящее время Росреестра) и Минэкономразвития.

Е.Н. Быкова
Л.В. Брюханова